Archives de l’auteur : emplacement1

Bail commercial : qui doit payer les charges et les travaux ?

Les règles de répartition des charges entre le bailleur et le locataire ont été précisées. Jusqu’à présent, aucun texte ne prévoyait la façon dont les charges, impôts et travaux devaient être répartis entre les parties à un bail commercial, aussi n’était-il pas rare que le contrat mette l’essentiel de ces dépenses sur le dos du locataire. La loi a mis fin à cette pratique pour les baux conclu ou renouvelés depuis le 5 novembre 2014.

immobilierLes dépenses qui ne peuvent plus être imputées au locataire.

Ainsi, les charges, travaux, impôts et taxes suivants ne peuvent plus être imputés au locataire :

  • Les dépenses relatives aux grosses réparations au sens du code civil (notamment celles des gros murs et des couvertures) ;
  • Les dépenses relatives aux travaux ayant pour objet de remédier à la vétusté ou de mettre le local en conformité avec la réglementation, dès lors que ces travaux relèvent des grosses réparations ;
  • Les impôts, notamment la contribution économique territoriale, et les taxes et redevances dont le redevable légal est le bailleur ;
  • Les honoraires dus par le bailleur pour la gestion des loyers du local ;
  • Dans un ensemble immobilier (un centre commercial), les charges impôts, taxes et redevances ainsi que le coût des travaux relatifs à des locaux vacants ou imputables à d’autres locataires.

Un inventaire des charges

Le contrat de bail doit désormais comporter un inventaire précis et limitatif des charges locatives. Cet inventaire doit lui-même donner lieu à un état récapitulatif annuel adressé par le bailleur au locataire. Et lors de la conclusion du bail, puis sous les 3 ans, le bailleur est dorénavant tenu de fournir au locataire un état et un budget prévisionnels des travaux à réaliser dans les 3 années à venir ainsi qu’un état récapitulatif des travaux réalisés au cours des 3 années précédentes, précisant leur coût.

Loi n°2014-626 du 18 juin 2014, JO du 19 ; Décret n°2014-1317 du 3 novembre 2014

Et la taxe foncière ?

La taxe foncière, ainsi que les taxes additionnelles à la taxe foncière, peuvent être imputées au locataire.

DONNER CONGE PAR LRAR

Bailleur et preneur peuvent désormais donner congé pour mettre fin au bail, non plus seulement par acte d’huissier de justice, mais aussi par lettre recommandée avec demande d’avis de réception

RESTAURATEUR adepte du « FAIT MAISON » Attention aux contrôles !

BURGER FOIE GRASLorsque les plats qu’ils proposent sont « faits maison », les restaurateurs et les entreprises de plats préparés à emporter doivent désormais l’indiquer sur leurs menus. Plus précisément, sont concernés les plats qui sont cuisinés dans les locaux de l’établissement (ou dans un lieu diffèrent mais uniquement pour les activités de traiteur ou de commerce non sédentaire) à partir de produits bruts n’ayant subi aucune modification importante. Introduite par une loi du 17 mars dernier, cette obligation entre en vigueur le 1er janvier 2015. Les professionnels concernés doivent donc, si ce n’est déjà fait, se mettre rapidement en conformité avec la réglementation. Car des contrôles opérés par les agents de la concurrence et de la répression des fraudes sont susceptibles d’avoir lieu, avec d’éventuelles sanctions à la clé.

Décret n°2014-797 du 11 juillet 2014

EN PRATIQUE

Les restaurateurs doivent inscrire la mention « les plats faits maison sont élaborés sur place à partir de produits bruts » ou apposer le logo créé à cette fin pour chaque plat « fait maison» (ou dans l’établissement lorsque tous les plats proposés sont faits maison).

Evolution du bail commercial avec la loi Pinel (loi du 03 novembre 2014)

Locataires et bailleurs d’un contrat de bail commercial

Le décret n° 2014-1317 relatif au bail commercial est paru le 03 novembre 2014 au Journal Officiel.
Dans le cadre de la Loi PINEL, ce décret apporte les précisions attendues concernant les charges et les impôts pouvant être pris en charge par le locataire et ceux à la charge exclusive du bailleur. Il précise également l’obligation faite au bailleur d’inventorier les travaux faits dans l’immeuble loué durant les 3 années précédentes et les travaux à venir dans les 3 années suivant la date d’effet du bail

loi pinel du 03 novembre 2014

loi pinel du 03 novembre 2014

Nous attirons votre attention sur :
– le nouvel article L145-40-2 du Code de Commerce que nous reproduisons ci-dessous. Cet article est d’ordre public, ce qui signifie que l’on ne peut y déroger.

Lors de la conclusion du contrat de location, puis tous les trois ans, le bailleur communique à chaque locataire :
«1° Un état prévisionnel des travaux qu’il envisage de réaliser dans les trois années suivantes, assorti d’un budget prévisionnel ;

«2° Un état récapitulatif des travaux qu’il a réalisés dans les trois années précédentes, précisant leur coût.

«Dans un ensemble immobilier comportant plusieurs locataires, le contrat de location précise la répartition des charges ou du coût des travaux entre les différents locataires occupant cet ensemble. Cette répartition est fonction de la surface exploitée. Le montant des impôts, taxes et redevances pouvant être imputés au locataire correspond strictement au local occupé par chaque locataire et à la quote-part des parties communes nécessaires à l’exploitation de la chose louée. En cours de bail, le bailleur est tenu d’informer les locataires de tout élément susceptible de modifier la répartition des charges entre locataires.

«Un décret en Conseil d’Etat fixe les modalités d’application du présent article. Il précise les charges, les impôts, taxes et redevances qui, en raison de leur nature, ne peuvent être imputés au locataire et les modalités d’information des preneurs. »

Le décret ajoute aussi 3 autres articles importants qui complètent l’Article L145-40-2 du Code de Commerce

Art. R. 145-35 du Code de Commerce-

« Ne peuvent être imputés au locataire :
« 1° Les dépenses relatives aux grosses réparations mentionnées à l’article 606 du code civil ainsi que, le cas échéant, les honoraires liés à la réalisation de ces travaux ;
« 2° Les dépenses relatives aux travaux ayant pour objet de remédier à la vétusté ou de mettre en conformité avec la réglementation le bien loué ou l’immeuble dans lequel il se trouve, dès lors qu’ils relèvent des grosses réparations mentionnées à l’alinéa précédent ;
« 3° Les impôts, notamment la contribution économique territoriale, taxes et redevances dont le redevable légal est le bailleur ou le propriétaire du local ou de l’immeuble ; toutefois, peuvent être imputés au locataire la taxe foncière et les taxes additionnelles à la taxe foncière ainsi que les impôts, taxes et redevances liés à l’usage du local ou de l’immeuble ou à un service dont le locataire bénéficie directement ou indirectement ;

« 4° Les honoraires du bailleur liés à la gestion des loyers du local ou de l’immeuble faisant l’objet du bail ;
« 5° Dans un ensemble immobilier, les charges, impôts, taxes, redevances et le coût des travaux relatifs à des locaux vacants ou imputables à d’autres locataires.
« La répartition entre les locataires des charges, des impôts, taxes et redevances et du coût des travaux relatifs à l’ensemble immobilier peut être conventionnellement pondérée. Ces pondérations sont portées à la connaissance des locataires.
« Ne sont pas comprises dans les dépenses mentionnées aux 1° et 2° celles se rapportant à des travaux d’embellissement dont le montant excède le coût du remplacement à l’identique. »

Art. R. 145-36

« L’état récapitulatif annuel mentionné au premier alinéa de l’article L. 145-40-2, qui inclut la liquidation et la régularisation des comptes de charges, est communiqué au locataire au plus tard le 30 septembre de l’année suivant celle au titre de laquelle il est établi ou, pour les immeubles en copropriété, dans le délai de trois mois à compter de la reddition des charges de copropriété sur l’exercice annuel. Le bailleur communique au locataire, à sa demande, tout document justifiant le montant des charges, impôts, taxes et redevances imputés à celui-ci. »

NOTA :
Ces dispositions sont applicables aux contrats conclus ou renouvelés à compter de la publication du décret n° 2014-1317 du 3 novembre 2014.

Art. R. 145-37

« Les informations mentionnées aux 1° et 2° de l’article L. 145-40-2 sont communiquées au locataire dans le délai de deux mois à compter de chaque échéance triennale. A la demande du locataire, le bailleur lui communique tout document justifiant le montant de ces travaux. »

Emplacement N°1 au Salon des Équipements et Techniques du Tourisme

Emplacement N°1 sera présent à la 36ème édition du SETT, Salon des Équipements et Techniques du Tourisme, 40ème Congrès de la FNHPA – du 04 au 06 novembre 2014, au Parc des Expositions de Montpellier

inner-settLe SETT®, leader des salons européens des Équipements et Techniques du Tourisme professionnel !

Avec plus de 40 000 m2 et 10 halls d’expositions, le SETT®, Salon des Équipements et Techniques du Tourisme réunit plus de 500 exposants et attend plus de 13 000 visiteurs venant de l’Europe entière. 100% professionnel, il est une occasion unique de rencontrer et d’échanger entre fournisseurs et décisionnaires autour des innovations en matière d’équipements et de prestations de services.

Ce salon est organisé à l’initiative des Fédérations de l’Hôtellerie de Plein Air Languedoc-Roussillon, Midi-Pyrénées, Rhône-Alpes, Auvergne, Corse rejointes cette année par la Fédération du Limousin.

Cession d’un fonds de commerce : obligation d’informer les salariés !

Définitivement adoptée le 21 juillet 2014 à l’Assemblée nationale, la loi Économie sociale et solidaire, promulguée le 31 juillet et publiée au Journal officiel le 1er août 2014, instaure une obligation d’information préalable des salariés en cas de cession d’un fonds de commerce ou de cession massive des titres (actions ou parts sociales) d’une société. Une cession ne respectant pas cette nouvelle obligation, serait entachée de nullité. Il convient donc d’adopter une stricte vigilance. Lire la suite

Nouveau directeur en Avignon

David PEYRES, professionnel de l’immobilier bien connu à Avignon reprends le poste de directeur du cabinet Emplacement N°1 de la cité des papes. Son dynamisme et son professionnalisme, qui ont déjà fait leurs preuves dans plusieurs enseignes du secteur, sont d’ors et déjà appréciés par une équipe très motivée.

 

Loi Pinel, le décryptage

La loi Pinel que le Parlement vient d’adopter réclame quelques éclaircissements.

Le Parlement a validé ce tout nouveau texte le 5 juin 2014 :  pourquoi cette loi ?

Des motivations, on n’a effectivement presque rien dit. Lors de son intronisation en tant que ministre du Commerce, Sylvia Pinel avait promis au commerce et à son immobilier, en gros, de lui ficher la paix, au motif qu’il se débrouillait très bien tout seul et qu’il avait déjà eu sa dose de changements. C’était une profession de foi en même temps qu’un message transmis par le président de la République – à l’époque tout nouveau, tout beau. Quelle mouche a donc piqué le gouvernement ? Parti sans trop savoir où il allait, ne réalisant pas que cette aventure avait tout d’une boîte de Pandore, récupérant les oripeaux de feu la loi Ollier que le sénateur Braye avait envoyée dans le mur en ajoutant une nomenclature aux documents d’aménagement commercial (DAC), que l’on retrouve ici, mais avec la prudence voulue pour ne pas mettre toute la machine en l’air, Mme la ministre Pinel, et avec elle le Parlement, de gauche comme de droite, a accouché d’un texte stupéfiant dont on se demande comment il va pouvoir tenir debout !

Lire la suite