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Obligations des sociétés déclaration des bénéficiaires effectifs

La constitution de sociétés commerciales donne lieu, depuis le 1er août 2017, à une nouvelle obligation qui impose aux nouvelles personnes morales de déposer un document relatif à leurs bénéficiaires effectifs qui permet de déterminer qui contrôle in fine la personne morale ainsi constituée. En effet, le décret n° 2017-1094 du 12 juin 2017 relatif au registre de bénéficiaires effectifs a été publié au journal officiel du 14 juin 2017, lequel emporte l’entrée en vigueur de cette nouvelle obligation.

Gerantdesarl-2015-05-20_immatriculation_rcs_2La loi Sapin II du 29 décembre 2016 a introduit un nouvel article L. 561-46 du Code monétaire et financier qui prévoit que les sociétés et entités juridiques visées aux 2°, 3° et 5° de l’article L. 123-1 du Code de commerce (à l’exception des sociétés cotées) sont tenues d’obtenir et conserver des informations exactes et actualisées relatives à leurs bénéficiaires effectifs, tels que définis à l’article L. 561-2-2 et aux articles R 561-1 à R. 561-3 du Code monétaire et financier.

Sont donc concernés les sociétés et groupements d’intérêt économique ayant leur siège dans un département français et jouissant de la personnalité morale (C. com., art. L. 123-1 2°), les sociétés commerciales dont le siège est situé hors d’un département français et qui ont un établissement dans l’un de ces départements (C. com., art. L. 123-1 3°), et toutes autres personnes morales dont l’immatriculation est prévue par les dispositions législatives ou réglementaires (C. com., art. L. 123-1 5°), dès lors que ces différentes sociétés ou entités sont établies sur le territoire français.

Toutes ces entités sont tenues, en application de l’article L. 541-46 précité, de révéler l’identité de leurs bénéficiaires effectifs. Sont considérées comme bénéficiaires effectifs de ces personnes morales, la ou les personnes physiques qui les contrôlent en dernier lieu directement ou indirectement. A cet égard, on entend par bénéficiaire effectif, la ou les personnes physiques qui soit détiennent, directement ou indirectement, plus de 25 % du capital ou des droits de vote de la société, soit exercent, par tout autre moyen, un pouvoir de contrôle sur les organes de gestion, d’administration ou de direction de la société ou sur l’assemblée générale de ses associés.

Lorsque l’entité juridique constituée est un organisme de placements collectifs, on entend par bénéficiaire effectif de l’opération la ou les personnes physiques qui soit détiennent, directement ou indirectement, plus de 25 % des parts ou actions de l’organisme, soit exercent un pouvoir de contrôle sur les organes d’administration ou de direction de l’organisme de placements collectifs ou, le cas échéant, de la société de gestion ou de la société de gestion de portefeuille le représentant.

Il apparaît que la notion de « contrôle » sur les différents organes de la société, qui est l’un des critères de la détermination de bénéficiaire effectif, reste assez imprécise et pourrait donner lieu à quelques difficultés d’application.

Le décret n° 2017-1094 du 12 juin 2017 vient toutefois préciser les modalités de dépôt et le contenu du document ayant pour objet de révéler l’identité du ou des bénéficiaires effectifs des sociétés commerciales et groupements qui sont immatriculés, ainsi que les conditions de communication aux personnes compétentes et entités assujetties à la lutte contre le blanchiment et le financement du terrorisme.
Il définit la procédure selon laquelle toute personne justifiant d’un intérêt légitime saisit le juge commis à la surveillance du RCS aux fins d’être autorisée à obtenir communication du document relatif au bénéficiaire effectif. Il fixe les règles de procédure applicables au dispositif civil d’injonction prévu par l’ordonnance du 1er décembre 2016, en cas de non-dépôt du document en question.

Le texte entre en vigueur au 1er août 2017. Toutes les sociétés constituées après cette date devront déposer au greffe le document relatif à leurs bénéficiaires effectifs, tel que visé par le décret du 12 juin 2017. Les sociétés immatriculées avant le 1er août 2017 disposent d’un délai jusqu’au 1er avril 2018 pour se conformer aux dispositions de ce décret et déposer le document relatifs à leurs bénéficiaires effectifs.

Le document relatif au bénéficiaire effectif est, en application du décret du 12 juin 2017, déposé au greffe du tribunal de commerce, pour être annexé au registre du commerce et des sociétés, lors de la demande d’immatriculation à ce registre ou au plus tard dans un délai de quinze jours à compter de la délivrance du récépissé de dépôt de dossier de création d’entreprise. Un nouveau document est déposé dans les trente jours suivant tout fait ou acte rendant nécessaire la rectification ou le complément des informations qui y sont mentionnées (C. mon. fin, art. R. 561-55).

Le document relatif au bénéficiaire effectif est daté et signé par le représentant légal de la société ou de l’entité juridique qui procède au dépôt.

Ce document contient les informations suivantes, visées à l’article R. 561-56 du Code monétaire et financier :

  1. s’agissant de la société ou de l’entité juridique, sa dénomination ou raison sociale, sa forme juridique, l’adresse de son siège social et, le cas échéant, son numéro unique d’identification complété par la mention RCS suivie du nom de la ville où se trouve le greffe où elle est immatriculée.
  2. S’agissant du bénéficiaire effectif :
  • les nom, nom d’usage, pseudonyme, prénoms, date et lieu de naissance, nationalité, adresse personnelle de la ou des personnes physiques considérées comme bénéficiaires ;
  • les modalités du contrôle exercé sur la société ou l’entité juridique concernée, déterminées conformément aux articles R. 561-1, R. 561-2 ou R. 561-3 ;
  • la date à laquelle la ou les personnes physiques sont devenues le bénéficiaire effectif de la société ou de l’entité juridique concernée.

Le décret détaille ensuite, de manière limitative, les personnes habilitées à demander la communication du document relatif aux bénéficiaires effectifs ainsi que la procédure d’injonction applicable à la société qui n’aura pas respecté ses obligations déclaratives. Il convient donc d’anticiper au plus vite cette nouvelle formalité déclarative applicable aux sociétés commerciales quelles que soient leur date d’immatriculation.

Les apports de la loi Pinel au droit des baux commerciaux

Qu’a changé la loi Pinel dans le régime des baux commerciaux ?

Avant d’entrer dans le vif du sujet, il convient de faire un bref rappel concernant les conditions d’application du régime des baux commerciaux. Ainsi les conditions à remplir pour pouvoir bénéficier du statut des baux commerciaux sont : l’existence d’un bail immobilier, d’un local affecté à l’exploitation du fonds de commerce et, il va sans dire, l’existence d’un fonds de commerce !

Par la loi Pinel du 18 Juin 2014, le législateur est venu apporter quelques précisions et réaliser quelques modifications concernant le contenu du contrat de bail commercial mais aussi et surtout l’exécution même du contrat de bail. Aussi, nous tâcherons de récapituler les apports principaux de la loi Pinel au régime des baux commerciaux.

Le contenu du contrat de bail
Le contenu du contrat de bail commercial est encore majoritairement laissé à la liberté des parties. Il n’existe donc pas, à proprement parler, de modèle type de bail commercial, même si les récentes réformes portent atteinte à la liberté contractuelle. Il existe ainsi des mentions obligatoires de plus en plus fréquentes et conséquentes.

Il résulte ainsi de la loi Pinel du 18 juin 2014 et d’un décret de novembre 2014 que le bail commercial doit dorénavant prévoir la répartition des charges et des travaux.

La durée du contrat de bail
En principe la durée initiale d’un bail commercial est d’au moins 9 ans (Art. L145-4C.Com) mais il n’est prévu aucun maximum.

Cette durée de 9 ans est en principe une durée incompressible du moins à l’égard du bailleur. Le bailleur peut résilier tous les 3 ans dans des cas très limités, notamment pour adjoindre à l’immeuble un nouveau bâtiment, ou pour surélever l’immeuble. Dans ce type de résiliation anticipée, le bailleur doit alors verser une indemnité d’éviction à son locataire.

Le locataire lui, est plus libre puisqu’il a la faculté de résilier sans motif tous les 3 ans.

Avant la loi Pinel du 18 Juin 2014 il était possible par une clause expresse d’interdire la résiliation anticipée du bail par le preneur. On parlait alors de « bail ferme ».

La loi Pinel est venue interdire cette clause de bail ferme sauf dans 3 hypothèses :

– Pour les baux d’une durée initiale supérieure à 9 ans
– Pour les baux portant sur des locaux à usage exclusif de bureau
– Pour les baux qui portent sur des locaux monovalents

La révision du loyer
La révision est un mécanisme légal permettant tous les trois ans de réviser le loyer tant à l’initiative du bailleur que du locataire prévu article L145-38 du Code de Commerce. Le principe est que le loyer révisé doit être égal à la valeur locative.

La valeur locative est fixée selon les critères de L145-33, en effet il ne s’agit pas d’un simple renvoi à la valeur de marché. Selon L145-33 sont à prendre en compte :

– les caractéristiques du local, c’est-à-dire sa situation, sa surface, sa configuration etc.
– la destination des lieux
– les obligations des parties
– les facteurs locaux de commercialité (FLC)
– les prix des loyers du voisinage

Mais l’article L145-38 prévoit un plafonnement de la hausse de loyer correspondant à la hausse d’indices propre aux baux commerciaux (ILC ou ILAT).

Toutefois si est rapportée la preuve d’une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité engendrant une hausse de + de 10% de la valeur locative, le plafonnement prévu à l’article L145-38 vu précédemment ne s’applique plus. Dans cette hypothèse le loyer est alors fixé à la valeur locative.

Néanmoins, est c’est là que la loi Pinel intervient, malgré le déplafonnement, la loi du 18 Juin 2014 vient tout de même poser une limite en précisant que l’on ne peut rejoindre la valeur locative que par tranche de 10% par an.

Le renouvellement du loyer
Il s’agit du loyer du nouveau bail suite à l’initiative d’une des parties de renouveler le bail commercial. Ce nouveau bail peut être entièrement renégocié mais à défaut d’accord entre les parties, se sont les clauses de l’ancien bail qui sont reprises, sauf pour le loyer pour lequel une fixation judiciaire est possible dans la limite des articles L145-33 et L45-34 du Code de Commerce.

Comme dans le mécanisme de la révision du loyer vu précédemment, l’article L145-33 nous rappelle le principe de détermination de la valeur locative et l’article L145-34 quant à lui, prévoit un plafonnement du loyer en fonction des indices de référence utilisés (ILAT ou ILC)

On retrouve ici aussi des exceptions à ce plafonnement, dans un certain nombre d’hypothèses :
– Si le bail initial est strictement supérieur à 9 ans.
– Si modification des éléments 1 à 4 de L145-33 du Code de Commerce.
– Si le bail est à 9 ans mais qu’avec la tacite prolongation il excède 12 ans.
– S’il s’agit de locaux monovalents.
– S’il existe une clause recette.
– S’il y a une renonciation par le locataire.

De manière identique aux règles de la révision du loyer, la Loi Pinel ici aussi, vient poser des limites dans les deux premières hypothèses de déplafonnement du loyer renouvelé à savoir :

– dans le cas d’un bail initial d’une durée strictement supérieur à 9 ans
– en cas de modification des éléments 1 à 4 de l’article L145-33 du Code de Commerce

Ainsi dans ces deux hypothèses seulement la valeur locative doit être atteinte par une augmentation du loyer d’un montant maximum de 10% par an.

La répartition des charges entre le bailleur et le locataire
Avant la loi Pinel du 18 Juin 2014, c’est la liberté contractuelle qui l’emportait et il était ainsi possible de faire supporter au preneur l’ensemble des réparations éventuelles de l’immeuble mais également l’ensemble des taxes supportées normalement par le bailleur.

La loi Pinel ajoute aujourd’hui un nouvel article L 145- 40 -2 dans le Code du Commerce qui prévoit d’une part une répartition précise des charges et d’autre part, par un décret du 3 novembre 2014, une liste limitative des dépenses pouvant être mises à la charge du locataire. Cet article R145-35 nouveau du même Code les prévoit en précisant notamment que les gros travaux, la mise en conformité avec la législation, les travaux de vétusté, les impôts dont le redevable légal est le bailleur ne peuvent pas être mis à la charge du locataire.

Le droit de préférence
Depuis la loi Pinel du 18 Juin 2014 existe un droit de préférence légal au profit du locataire en cas de vente des locaux loués. Ce droit de préférence est ainsi institué à l’article L145-46-1 du code de commerce.

Le locataire dispose alors de 2 mois pour se prononcer, une fois sa réponse positive donnée, il a 2 à 4 mois pour acheter et le bail disparaît ainsi par confusion.

Si le locataire ne reçoit pas d’offre; il lui est offert la possibilité d’agir en nullité de la vente au tiers.

Une modification substantielle du statut des baux commerciaux

La Loi Pinel modifie formellement et substantiellement un certain nombre de points dans les rapports entre le bailleur et le locataire.

Formellement, le contentieux devrait être moins massif dès lors que la loi cherche à limiter la liberté contractuelle entre le locataire et son bailleur par la nécessité d’établir un état des lieux d’entrée et de sortie. Si un désaccord survient, à l’initiative de la partie la plus diligente, un huissier de justice se substituera aux parties pour le réaliser.

Ensuite, le bail devra comporter un inventaire précis et limitatif des charges, impôts, taxes et redevances. Les charges seront alors clairement réparties entre les deux principaux antagonistes, selon la surface exploitée. Par faveur pour le locataire, un décret n°2014-1317 du 3 novembre 2014 a listé les charges qui ne peuvent, en aucun cas, lui être imputées. Le bailleur aura enfin une obligation d’information sur les travaux prévisionnels et réalisés (information lors de la conclusion du bail et ensuite tous les 3 ans).

S’agissant de la durée des baux commerciaux, le congé relatif à la fin du bail peut être donné par lettre recommandée avec accusé de réception ou par exploit d’huissier de justice. Cette mesure a été critiquée par la doctrine mais se trouve justifiée par le souhait de rendre les procédures moins onéreuses pour le bailleur. En revanche, il est possible de se demander si la délivrance par la poste assure la même garantie que celle par un exploit d’huissier de justice. Il est possible d’en douter.

Enfin, autre innovation de la loi, la révision triennale à la diligence du locataire redevient d’ordre public et prendra effet à partir de la date de la demande en révision. De son côté, le bailleur ne peut plus empêcher le locataire de résilier son bail à l’expiration d’une période triennale mais le locataire peut renoncer à son droit de résiliation anticipée en s’enfermant dans un bail ferme prévu pour seulement quatre hypothèses ( bail supérieur à 9 ans sur des locaux construits en vue d’une seule utilisation, bail de locaux à usage exclusif de bureaux ou bail de locaux de stockage ).

Substantiellement, la loi a prévu une double limitation de la clause de garantie solidaire du cédant. Le bailleur aura seulement un mois à partir du non-paiement pour informer le cédant du défaut de paiement du locataire. Enfin, cette clause ne pourra être invoquée que pendant une durée de trois ans, à compter de la date de cession du bail.

Le deuxième axe majeur ensuite, envisage l’hypothèse d’une liquidation judiciaire avec plan de cession. Dans ce cas, la loi Pinel prévoit que le tribunal de commerce peut autoriser le repreneur a adjoindre des activités connexes ou complémentaires à celles déjà autorisées dans le bail cédé. Le bailleur ne pourra pas s’y opposer. De même, dans le cas d’une transformation de société, le bail commercial est transmis à la société qui bénéficie de la transformation. Par conséquent, la fusion de société ou l’apport partiel d’actif ne fait pas disparaître le bail car celui-ci est transmis à la société issue de la fusion ou à celle bénéficiaire de l’apport.

Poursuivant son œuvre créatrice, la loi Pinel crée ensuite, par une disposition qui n’est pas d’ordre public – afin d’en limiter la portée – un droit de préemption pour le locataire, en cas de vente des murs dans lesquels le fonds de commerce est exploité. Pour autant, cette faveur législative est limitée par les nombreuses exceptions qu’elle supporte.

S’agissant ensuite du loyer, la loi prévoit qu’il pourra être révisé ou renouvelé selon un indice des loyers commerciaux et un indice des loyers des activités tertiaires. Le recours au sempiternel indice du coût de la construction est maintenu pour des hypothèses subsidiaires , ce qui est conforté par le fait que pour les contrats en cours qui font encore référence à cet indice du coût de la construction, les parties devront se mettre en conformité avec la loi nouvelle en lui substituant un des deux nouveaux indices, au moment du prochain renouvellement (non à la prochaine révision).

Ensuite, un des aspects les plus délicats de la loi réside dans la fixation d’une limite annuelle de 10% de l’augmentation du loyer acquitté au cours de l’année précédente. Ce plafonnement s’appliquera même en cas de modification notable des éléments constitutifs de la valeur locative (caractéristiques du local, destination des lieux, obligation des parties et facteurs locaux de commercialité). La volonté de pacifier les relations bailleur et locataire est encore renforcée par la création d’une commission départementale de conciliation, en charge des litiges relatifs au montant du loyer, des charges, des travaux et du déplafonnement.

Oscillant entre la protection des intérêts du bailleur puis du preneur, la loi instaure une nouvelle sanction pour les clauses contraires au statut des baux commerciaux en réputant non écrites celles qui n’y seraient pas conformes. Cela revient alors à les priver d’une existence juridique et à rendre absent tout délai de prescription. En pratique, cela enlève le danger de la prescription biennale qui privait le preneur, une fois les deux ans écoulés, d’une action contre ces clauses.

Enfin, il convient de finir ce tour d’horizon des apports institués par la Loi Pinel par la clarification qu’elle apporte à la notion de convention d’occupation précaire, laquelle envisage la situation d’une occupation des lieux autorisée à raison de circonstances spécifiques, indépendantes de la seule volonté des parties. Cette précarité peut notamment se matérialiser par un projet de démolition ou par la réalisation de travaux d’aménagement rendant précisément cette occupation….précaire !

Dans cette hypothèse, la durée de ce bail dérogatoire passe désormais de 2 à 3 ans. A l’issue, les parties auront un délai d’un mois pour manifester le désir d’échapper au statut légal des baux commerciaux. Il n’y aura donc plus de naissance d’un nouveau bail de manière implicite.

CLAUSE D’ECHELLE MOBILE BAIL INVESTISSEUR

La pratique permet de constater, spécialement dans les baux commerciaux dit « investisseur » la propension à insérer une clause d’échelle mobile jouant exclusivement au profit du bailleur, dans le sens où elle exclut toute révision à la baisse du loyer, constituant ainsi une disposition à l’avantage exclusif du bailleur.

loi-defiscalisation-immobiliere-640x288Le 14 janvier 2016, la troisième Chambre civile de la Cour de cassation a rendu un arrêt concernant la validité d’une clause d’échelle mobile insérée dans un bail commercial, excluant toute variation à la baisse du loyer, qui va assurément constituer un arrêt de principe.

Cet arrêt met en effet fin à l’incertitude qui entourait les clauses d’échelle mobile jouant uniquement à la hausse, plusieurs cours d’appel ayant censuré ces clauses.

En l’espèce, un bailleur avait consenti un bail commercial comprenant une clause d’échelle mobile devant jouer annuellement et aux termes de laquelle elle « ne saurait avoir pour effet de ramener le loyer révisé à un montant inférieur au loyer de base précédant la révision. »
La cour d’appel de Paris, dans un arrêt du 2 juillet 2014, s’appuyant sur l’article L 112-1 alinéa 2 du Code monétaire et financier aux termes duquel « Est réputée non écrite toute clause d’un contrat à exécution successive, et notamment des baux et locations de toute nature, prévoyant la prise en compte d’une période de variation de l’indice supérieure à la durée s’écoulant entre chaque révision », avait considéré que la clause litigieuse organisait une distorsion contractuelle entre la période de variation de l’indice et la durée s’écoulant entre deux révisions et en avait déduit la nullité de la clause dans son intégralité.

Plusieurs cours d’appel avaient déjà adopté des raisonnements similaires (par référence à l’article L 145-39 du Code de commerce CA Colmar 22 avril 1981, CA Douai 21 janvier 2010 évoquant « l’exigence de variation positive ou négative », sur le fondement de l’article L 112-1 du Code monétaire et financier, CA Paris 12 juin 2013, TGI Paris 13 février 2014 Castorama / Eurobail).

La Cour de cassation valide dans cet arrêt le raisonnement de la cour d’appel, conforme à la fois :

à l’esprit d’une clause d’échelle mobile, tel qu’il ressort de l’article L 145-39 du Code de commerce, dans la mesure où par définition, le loyer doit, du fait de cette clause, pouvoir soit baisser, soit augmenter, en fonction de la variation de l’indice de référence,
à l’article L 112-1 du Code monétaire et financier, qui prohibe la distorsion entre période d’indexation et variation de l’indice.
Est également validée l’appréciation de la cour d’appel de Paris, écartant la vaine tentative du bailleur de « sauver » la clause d’échelle mobile, qui sollicitait de déclarer nul le seul paragraphe litigieux. La juridiction de second degré a ainsi souverainement pu apprécier que l’exclusion de la baisse du loyer constituait un caractère essentiel de la clause d’échelle mobile, et que par suite c’est la clause dans son intégralité qui devait être réputée non écrite.
De ce fait, le bailleur a légitimement été condamné à rembourser au preneur les sommes trop perçues, résultant de la révision exclusive à la hausse précédemment pratiquée.

Ainsi, compte tenu de cette décision, une telle clause stipulée lors de la conclusion d’un bail pour favoriser le bailleur se retourne aujourd’hui contre ses intérêts.
En outre, au regard de l’attendu de la Cour de cassation, reprenant la position de la Cour d’appel, selon lequel « le propre d’une clause d’échelle mobile était de faire varier à la hausse et à la baisse », combiné avec les dispositions de l’article L 112-1 du Code monétaire et financier, il semble désormais impossible de prévoir des aménagements de la clause d’échelle mobile, tels qu’un taux minimum d’augmentation de loyer ou un loyer « plancher »

Dans l’esprit, cette décision s’inscrit dans celui de la loi Pinel (une protection accrue du preneur) ayant notamment mis fin à la liberté de répartir les charges entre bailleur et preneur (R 145-35 du Code de commerce).
Mais elle suscite également le même type d’interrogation, à savoir l’attractivité du marchés des locaux commerciaux pour des investisseurs institutionnels, pour lesquels le loyer « triple net » est désormais devenu un souvenir…

BATIMENTS MONOVALENTS ET DEPLAFONNEMENT

Quels sont les cas de déplafonnement ? Parmi les exceptions automatiques au plafonnement des loyers des baux commerciaux, la loi inclut les locaux commerciaux monovalents, c’est-à-dire construits en vue d’une seule utilisation, qui sont régis par l’article R 145-10 du code de commerce.

Il s’agit par exemple des garages, hôtels, cinémas, théâtres, cliniques, etc6-questions-parite-tarifaire-hotel

 

Plus précisément, il s’agit des locaux qui ne peuvent être affectés à un autre usage sans travaux importants et coûteux !

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Carte professionnelle mandataire Immobilier Commercial

Notre métier, l’intermédiation en transaction de Fonds de Commerce et d’Immobilier Commercial, est une activité réglementée. Il est nécessaire de détenir la carte professionnelle d’’agent immobilier » délivrée par la Préfecture du siège de son activité. Il existe en réalité deux cartes, l’une pour la vente (transaction) et l’autre pour la gestion locative et l’activité de syndic.

Voici les principaux documents à fournir pour espérer se voir attribuer une carte Pro :

1/ La qualification : diplômes autorisant directement l’accès à la profession d’agent immobilier :

Soit un diplôme délivré par l’Etat, sanctionnant 3 années d’études dont le contenu doit être économique, juridique ou commercial.

Soit le diplôme BAC +2 : BTS « professions immobilières » (diplôme sanctionnant 2 années d’études).

En cas de doute, rapprochez vous de la CCI (Chambre de Commerce et d’Industrie) de votre département afin de savoir si votre diplôme donne droit à la délivrance de la carte professionnelle. En effet, il n’existe pas de “liste” officielle des diplômes.

A défaut, il subsiste différentes possibilités :

  • Justifier d’une expérience en tant que salarié d’un titulaire de la carte professionnelle – d’agent immobilier ou d’administrateur de biens – sollicitée, durant une période de 10 ans.
  • Justifier d’une expérience professionnelle en tant que salarié d’un titulaire de la carte professionnelle sollicitée durant une période de 4 ans avec le statut cadre.
– Si l’on est titulaire du baccalauréat, justifier d’une expérience en tant que salarié d’un titulaire de la carte professionnelle sollicitée durant une période de 3 ans. On peut donc devenir agent immobilier sans diplôme !
 L’expérience en tant qu’agent commercial n’est pas prise en compte.
  • La VAE (validation des acquis de l’expérience) : l’obtention d’une licence par la VAE nécessite 3 années d’expérience professionnelle dans un domaine correspondant au diplôme que l’on souhaite obtenir (pas nécessairement d’expérience en immobilier). Il faut se présenter au rectorat avant de constituer un dossier. On passe ensuite devant un jury composé d’enseignants et de professionnels.

Le BTS immobilier par la VAE est délicat, car il faut valider ses acquis en transaction, gestion et syndic.
Il est conseillé de se diriger vers un coach pour la préparation du dossier (le taux de réussite passe alors de 50% environ, à 95%, toutes VAE confondues).

L’entretien ne constitue pas un examen au sens propre du terme, mais il sert à valider le dossier.
Il est possible de choisir son académie, puisqu’elle n’est pas fonction du lieu de résidence.
Il n’existe pas de liste officielle précisant quels diplômes donnent accès à la carte professionnelle d’agent immobilier.
Une personne ayant obtenu la carte professionnelle dans le passé n’obtiendra pas nécessairement automatiquement une nouvelle carte : il faut en effet qu’elle remplisse les conditions d’obtention en vigueur aujourd’hui.
Il n’y a pas de limite d’âge pour obtenir cette carte.
(Une carte professionnelle délivrée dans le domaine de la finance ne correspond pas aux critères de la carte professionnelle d’agent immobilier).

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Pour une société, c’est le dirigeant qui doit être titulaire de la carte professionnelle ; en cas de co-gérance, tous les gérants doivent avoir l’aptitude.

 

2/ Le casier judiciaire :
B2 vierge. Il s’agit des « infractions en col blanc » : infraction économique, abus de confiance, escroquerie, blanchiment d’argent… et des condamnations à une peine d’emprisonnement même avec sursis au-delà de six mois. Ce “B2” est demandé directement par la Préfecture.
On peut éventuellement obtenir la purge du casier en s’adressant au procureur.

3/ L’assurance RCP (responsabilité civile professionnelle) :
Elle vise à couvrir le gérant et ses préposés des fautes qu’ils peuvent commettre dans le cadre de leur activité professionnelle, concernant le « risque normal » d’un agent immobilier « normalement diligent » (on fait référence à la notion de bon père de famille).
Elle ne couvre donc pas la « faute inexcusable » (laissée à la libre appréciation des tribunaux, elle n’a pas de définition précise. Par exemple, le fait de travailler sans mandat est constitutif d’une faute inexcusable).
Elle ne couvre pas ce qui relève du domaine pénal.
La protection juridique est distincte de l’assurance RCP. Il s’agit d’un contrat proposé par un assureur qui ne fait que payer les honoraires d’avocat, et désigner celui qui exercera le recours, or cet avocat va bien évidemment défendre ses intérêts.

4/ La garantie financière :
Elle s’obtient auprès d’une compagnie d’assurance ou d’une banque.
Elle doit couvrir les fonds que l’agent immobilier détient ou pourrait détenir pour le compte de ses clients.
La garantie avec perception de fonds est au minimum de 110 000€. Elle doit couvrir on moins le montant des fonds que l’on détient.

Il n’est plus nécessaire de détenir une garantie « sans perception de fonds » (dans ce cas, l’agent doit s’engager à ne pas détenir de fonds pour le compte de tiers et les chèques sont émis à l’ordre d’un séquestre financièrement garanti et non de l’agence).

Il convient de se rapprocher d’une compagnie spécialisée pour l’assurance RCP et la garantie financière, afin de connaitre.

5/ Le compte séquestre :
Obligatoire en cas de perception de fonds. Il sert uniquement à conserver les sommes versées à titre d’acompte par les acquéreurs.
L’ouverture d’un compte séquestre s’effectue auprès d’une banque spécialisée dans la tenue de ces comptes.

Les CCI délivreront la carte professionnelle d’agent immobilier et mandataire en fonds de commerce après dépôt du dossier complet et réception du casier judiciaire demandé par ses services.
Il ne reste plus qu’à ouvrir son agence immobilière…

 

 

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Depuis le 1er juillet 2015 il existe des modifications apportées par deux décrets et trois arrêtés du 19 juin 2015 :

 

  • les cartes professionnelles sont délivrées par les CCI (Chambres de commerce et d’industrie) ;
  • la validité des cartes d’agent immobilier et de négociateur est ramenée à trois ans ; les cartes délivrées au plus tard le 30 juin 2015, qui ont une validité de dix ans, seront pourtant à renouveler au plus tard le 1er juillet 2018 ;
  • pour tout renouvellement il faudra justifier du respect de l’obligation de formation professionnelle continue, instaurée par la loi ALUR ;
  • les cartes sont désormais payantes (carte professionnelle : 120 €, modification 50 €, carte de succursale 80 €, attestation art. 9 pour négociateurs salariés ou agents commerciaux mandataires 50 €).

Accessibilité aux handicapés : Qui, du titulaire d’un bail commercial ou du propriétaire, doit faire les travaux ?

En application de la Loi Handicap du 11 février 2005 les Etablissement Recevant du Public (ERP) devaient disposer au 31 décembre 2014 d’installations accessibles aux personnes atteintes d’un handicap (moteur, auditif, visuel ou mental).

Pour les locaux qui n’étaient pas accessibles au 31 décembre 2014 le propriétaire ou l’exploitant d’un ERP, sur qui repose la charge administrative de la mise aux normes de son établissement, doit déposer, avant le 27 septembre 2015, un agenda d’accessibilité programmée (Ad’AP) contenant un engagement à réaliser les travaux requis pour la mise en conformité avec les normes d’accessibilité selon un calendrier précis qui ne devrait pas dépasser trois ans.

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Le non-respect de cette obligation est lourdement sanctionné par le code de la construction et de l’habitation :

Article L 111-8-3-1 : L’autorité administrative peut décider la fermeture d’un ERP qui ne répond pas aux prescriptions de l’article L 111-7-3 – ERP existant. Articles L 152-1, L 152-4 du Code de la construction et de l’habitation : Amende de 45000 euros en cas de méconnaissance des obligations d’accessibilité pour l’utilisateur du sol, le bénéficiaire des travaux, l’architecte, l’entrepreneur ou toute autre personne responsable de l’exécution des travaux. Une peine d’emprisonnement d’un mois pourra être prononcée.

Ces travaux peuvent s’avérer très onéreux, se pose alors la question de savoir qui du propriétaire ou du locataire doit supporter la charge, au moins financière, de la réalisation des travaux.

Aucun texte ne stipule qui, du bailleur ou du locataire, doit supporter la prise en charge des travaux d’accessibilité aux personnes handicapées.

La Cour de Cassation, dans une jurisprudence constante (Cour de cassation, chambre civile 3 ; Audience publique du 15 juin 2010 ; n° de pourvoi: 09-12187) décide que les travaux imposés par l’administration, du fait d’un texte ou d’une injonction de cette dernière, sont à la charge du bailleur qui doit mettre à la disposition un local conforme à la destination des lieux, sauf stipulation contraire expresse du bail.

Cette position jurisprudentielle repose sur l’article 1719-2 du Code civil qui stipule, notamment: « Le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière: (…) d’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée ».

En l’absence de clauses expresses, certaines clauses peuvent indirectement imposer au locataire la prise en charge des travaux d’accessibilité au local qu’il loue. Il en est ainsi lorsqu’il est stipulé dans le contrat de bail que le preneur prend à sa charge les travaux imposés par l’autorité administrative ou rendus obligatoires par une nouvelle réglementation.

Il est relativement rare que les baux prévoient de telles dispositions. Il appartient donc au locataire exploitant sur qui repose la charge administrative de la mise aux normes de son établissement, de vérifier les termes de son bail et, en l’absence de disposition spécifique mettant lesdits travaux à sa charge, de se retourner vers son propriétaire pour requérir son intervention.

En cas de refus par le propriétaire en suite d’une demande amiable présentée par le locataire, ce dernier pourra lui faire injonction de réaliser les travaux.

L’absence de réalisation des travaux en suite de cette injonction, expose le propriétaire, à une action du locataire devant les tribunaux civils afin de le voir condamner à réaliser, à ses frais, les travaux imposés par cette réglementation.

Cette action sera fondée sur les termes de l’article 1144 du Code civil : «Le créancier peut aussi, en cas d’inexécution, être autorisé à faire exécuter lui-même l’obligation aux dépens du débiteur. Celui-ci peut être condamné à faire l’avance des sommes nécessaires à cette exécution ».

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Bien sur il existe un certain nombre de cas ou la mise aux normes sera difficile voir impossible, rapprochez vous de l’agence Emplacement N°1 si le problème se pose lors de la mise en vente ou de l’achat de votre fonds de commerce.

REGLEMENTATION DUREE DU BAIL COMMERCIAL

« Qu’il s’engage pour 6…ou 9 ans ! »

Un propriétaire veut pouvoir louer des locaux uniquement à un locataire qui s’engagera à les conserver pour une durée d’au moins 6 ans, ou plus (bail à durée ferme). Mais il a entendu que cela serait désormais interdit. Pas si vite !

Une « interdiction », certes…

Avant la loi PINEL…Dans le cadre d’un bail commercial, notamment celui conclu pour 9 ans durée minimale d’un bail), tout locataire peut en principe donner congé à l’issus de chaque période triennale. Jusqu’ici, et ce depuis une loi de 1985, il était toutefois possible d’écarter dans tout bail la faculté de résiliation triennale ainsi reconnue au locataire, par le jeu d’une « convention contraire » (en clair, une clause du bail). Cela permettait, coté propriétaire (ou investisseur) de conclure un bail liant le locataire pour une durée ferme de XX années (6 ans à minima), ce bail étant communément appelé en pratique bail à « durée ferme » (ou bail « ferme »).

Depuis la loi PINEL… La loi du 18.06.2014 a retouché le texte applicable, qui est d’ordre public, en supprimant par principe la possibilité d’écarter la faculté de résiliation triennale par une clause contraire du bail…et donc la possibilité d’en passer par un bail à « durée ferme » (C. com. art. L 145-4).

Attention ! Pareille clause est désormais réputé « non écrite » (art. L145-15, modifié), et le locataire peut à ce titre se prévaloir de son illégalité à tout moment, sans que l’on puisse lui opposer à cet égard la prescription biennale…

Mais qui peut être  « contournée »…

Les exceptions légales… sans évoquer ici le bail commercial conclu avec l’exploitant d’une résidence de tourisme classée (cf notice), la loi Pinel a maintenu, par exception, 4 hypothèses où il reste possible d’écarter la faculté de résiliation triennale… et donc de conclure un bail à durée ferme.

 

Pour certains locaux… un bail à durée ferme reste autorisé pour 3 catégories de locaux. Il s’agit d’une part des « des locaux construits en vue d’une seule utilisation », en pratique les locaux dits monovalents (ex : hôtel). Sont d’autre part concernés les « locaux à usage exclusif de bureaux ». Sont enfin visés les « locaux de stockage », tels que définis par un texte du CGI(ne pratique, les entrepôts « autonomes »).

Pour tout bail de plus de 9 ans… Tout bail régularisé d’emblée pour une durée supérieure à 9 ans peut aussi être conclu à « durée ferme », et ce quelle que soit la nature et/ou la destination des locaux loués. Pour prévoir une « durée ferme », il « suffit » donc de régulariser un bail… de 10 ans.

La limite. Un bail ferme ne peut notamment faire obstacle au droit d’ordre public, reconnu au locataire commerçant, l’associé unique d’une EURL, ou le gérant majoritaire d’une SARL, de donner congé s’il prend sa retraite (cf. notice).

 

… en y mettant les formes !

Ce à quoi il faut veiller. Comme cela a été récemment rappelé par la Cour de cassation, la régularité d’un bail à durée ferme suppose une clause par laquelle le locataire renonce à sa faculté de donner congé. Pour qu’elle puisse recevoir application, cette clause de renonciation doit être rédigée de manière « expresse, claire et non équivoque », et être dénuée de « toute incertitude » (Cass. 3e civ.14/10/2014). Tout rédacteur d’un bail doit veiller à la verrouiller (cf. modèle de clause en notice).

 

Ce à quoi il faut penser. L’accord du locataire étant indispensable pour un bail l’engageant pour une durée ferme, il peut être utile (et de bonne pratique) de négocier avec lui des contreparties, par exemple sous la forme d’une franchise de loyer.

En verrouillant une clause formalisant la renonciation du preneur à donner congé à l’issue d’une période triennale, en sagesse avec contrepartie, un bail d’une durée ferme reste possible pour certains locaux (monovalents, bureaux, entrepôts), ou si le bail est conclu pour plus de 9 ans (10 ans suffisent…)

Bail commercial : qui doit payer les charges et les travaux ?

Les règles de répartition des charges entre le bailleur et le locataire ont été précisées. Jusqu’à présent, aucun texte ne prévoyait la façon dont les charges, impôts et travaux devaient être répartis entre les parties à un bail commercial, aussi n’était-il pas rare que le contrat mette l’essentiel de ces dépenses sur le dos du locataire. La loi a mis fin à cette pratique pour les baux conclu ou renouvelés depuis le 5 novembre 2014.

immobilierLes dépenses qui ne peuvent plus être imputées au locataire.

Ainsi, les charges, travaux, impôts et taxes suivants ne peuvent plus être imputés au locataire :

  • Les dépenses relatives aux grosses réparations au sens du code civil (notamment celles des gros murs et des couvertures) ;
  • Les dépenses relatives aux travaux ayant pour objet de remédier à la vétusté ou de mettre le local en conformité avec la réglementation, dès lors que ces travaux relèvent des grosses réparations ;
  • Les impôts, notamment la contribution économique territoriale, et les taxes et redevances dont le redevable légal est le bailleur ;
  • Les honoraires dus par le bailleur pour la gestion des loyers du local ;
  • Dans un ensemble immobilier (un centre commercial), les charges impôts, taxes et redevances ainsi que le coût des travaux relatifs à des locaux vacants ou imputables à d’autres locataires.

Un inventaire des charges

Le contrat de bail doit désormais comporter un inventaire précis et limitatif des charges locatives. Cet inventaire doit lui-même donner lieu à un état récapitulatif annuel adressé par le bailleur au locataire. Et lors de la conclusion du bail, puis sous les 3 ans, le bailleur est dorénavant tenu de fournir au locataire un état et un budget prévisionnels des travaux à réaliser dans les 3 années à venir ainsi qu’un état récapitulatif des travaux réalisés au cours des 3 années précédentes, précisant leur coût.

Loi n°2014-626 du 18 juin 2014, JO du 19 ; Décret n°2014-1317 du 3 novembre 2014

Et la taxe foncière ?

La taxe foncière, ainsi que les taxes additionnelles à la taxe foncière, peuvent être imputées au locataire.

DONNER CONGE PAR LRAR

Bailleur et preneur peuvent désormais donner congé pour mettre fin au bail, non plus seulement par acte d’huissier de justice, mais aussi par lettre recommandée avec demande d’avis de réception

RESTAURATEUR adepte du « FAIT MAISON » Attention aux contrôles !

BURGER FOIE GRASLorsque les plats qu’ils proposent sont « faits maison », les restaurateurs et les entreprises de plats préparés à emporter doivent désormais l’indiquer sur leurs menus. Plus précisément, sont concernés les plats qui sont cuisinés dans les locaux de l’établissement (ou dans un lieu diffèrent mais uniquement pour les activités de traiteur ou de commerce non sédentaire) à partir de produits bruts n’ayant subi aucune modification importante. Introduite par une loi du 17 mars dernier, cette obligation entre en vigueur le 1er janvier 2015. Les professionnels concernés doivent donc, si ce n’est déjà fait, se mettre rapidement en conformité avec la réglementation. Car des contrôles opérés par les agents de la concurrence et de la répression des fraudes sont susceptibles d’avoir lieu, avec d’éventuelles sanctions à la clé.

Décret n°2014-797 du 11 juillet 2014

EN PRATIQUE

Les restaurateurs doivent inscrire la mention « les plats faits maison sont élaborés sur place à partir de produits bruts » ou apposer le logo créé à cette fin pour chaque plat « fait maison» (ou dans l’établissement lorsque tous les plats proposés sont faits maison).