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Accessibilité aux handicapés : Qui, du titulaire d’un bail commercial ou du propriétaire, doit faire les travaux ?

En application de la Loi Handicap du 11 février 2005 les Etablissement Recevant du Public (ERP) devaient disposer au 31 décembre 2014 d’installations accessibles aux personnes atteintes d’un handicap (moteur, auditif, visuel ou mental).

Pour les locaux qui n’étaient pas accessibles au 31 décembre 2014 le propriétaire ou l’exploitant d’un ERP, sur qui repose la charge administrative de la mise aux normes de son établissement, doit déposer, avant le 27 septembre 2015, un agenda d’accessibilité programmée (Ad’AP) contenant un engagement à réaliser les travaux requis pour la mise en conformité avec les normes d’accessibilité selon un calendrier précis qui ne devrait pas dépasser trois ans.

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Le non-respect de cette obligation est lourdement sanctionné par le code de la construction et de l’habitation :

Article L 111-8-3-1 : L’autorité administrative peut décider la fermeture d’un ERP qui ne répond pas aux prescriptions de l’article L 111-7-3 – ERP existant. Articles L 152-1, L 152-4 du Code de la construction et de l’habitation : Amende de 45000 euros en cas de méconnaissance des obligations d’accessibilité pour l’utilisateur du sol, le bénéficiaire des travaux, l’architecte, l’entrepreneur ou toute autre personne responsable de l’exécution des travaux. Une peine d’emprisonnement d’un mois pourra être prononcée.

Ces travaux peuvent s’avérer très onéreux, se pose alors la question de savoir qui du propriétaire ou du locataire doit supporter la charge, au moins financière, de la réalisation des travaux.

Aucun texte ne stipule qui, du bailleur ou du locataire, doit supporter la prise en charge des travaux d’accessibilité aux personnes handicapées.

La Cour de Cassation, dans une jurisprudence constante (Cour de cassation, chambre civile 3 ; Audience publique du 15 juin 2010 ; n° de pourvoi: 09-12187) décide que les travaux imposés par l’administration, du fait d’un texte ou d’une injonction de cette dernière, sont à la charge du bailleur qui doit mettre à la disposition un local conforme à la destination des lieux, sauf stipulation contraire expresse du bail.

Cette position jurisprudentielle repose sur l’article 1719-2 du Code civil qui stipule, notamment: « Le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière: (…) d’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée ».

En l’absence de clauses expresses, certaines clauses peuvent indirectement imposer au locataire la prise en charge des travaux d’accessibilité au local qu’il loue. Il en est ainsi lorsqu’il est stipulé dans le contrat de bail que le preneur prend à sa charge les travaux imposés par l’autorité administrative ou rendus obligatoires par une nouvelle réglementation.

Il est relativement rare que les baux prévoient de telles dispositions. Il appartient donc au locataire exploitant sur qui repose la charge administrative de la mise aux normes de son établissement, de vérifier les termes de son bail et, en l’absence de disposition spécifique mettant lesdits travaux à sa charge, de se retourner vers son propriétaire pour requérir son intervention.

En cas de refus par le propriétaire en suite d’une demande amiable présentée par le locataire, ce dernier pourra lui faire injonction de réaliser les travaux.

L’absence de réalisation des travaux en suite de cette injonction, expose le propriétaire, à une action du locataire devant les tribunaux civils afin de le voir condamner à réaliser, à ses frais, les travaux imposés par cette réglementation.

Cette action sera fondée sur les termes de l’article 1144 du Code civil : «Le créancier peut aussi, en cas d’inexécution, être autorisé à faire exécuter lui-même l’obligation aux dépens du débiteur. Celui-ci peut être condamné à faire l’avance des sommes nécessaires à cette exécution ».

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