Archives du mot-clé bail

REGLEMENTATION DUREE DU BAIL COMMERCIAL

« Qu’il s’engage pour 6…ou 9 ans ! »

Un propriétaire veut pouvoir louer des locaux uniquement à un locataire qui s’engagera à les conserver pour une durée d’au moins 6 ans, ou plus (bail à durée ferme). Mais il a entendu que cela serait désormais interdit. Pas si vite !

Une « interdiction », certes…

Avant la loi PINEL…Dans le cadre d’un bail commercial, notamment celui conclu pour 9 ans durée minimale d’un bail), tout locataire peut en principe donner congé à l’issus de chaque période triennale. Jusqu’ici, et ce depuis une loi de 1985, il était toutefois possible d’écarter dans tout bail la faculté de résiliation triennale ainsi reconnue au locataire, par le jeu d’une « convention contraire » (en clair, une clause du bail). Cela permettait, coté propriétaire (ou investisseur) de conclure un bail liant le locataire pour une durée ferme de XX années (6 ans à minima), ce bail étant communément appelé en pratique bail à « durée ferme » (ou bail « ferme »).

Depuis la loi PINEL… La loi du 18.06.2014 a retouché le texte applicable, qui est d’ordre public, en supprimant par principe la possibilité d’écarter la faculté de résiliation triennale par une clause contraire du bail…et donc la possibilité d’en passer par un bail à « durée ferme » (C. com. art. L 145-4).

Attention ! Pareille clause est désormais réputé « non écrite » (art. L145-15, modifié), et le locataire peut à ce titre se prévaloir de son illégalité à tout moment, sans que l’on puisse lui opposer à cet égard la prescription biennale…

Mais qui peut être  « contournée »…

Les exceptions légales… sans évoquer ici le bail commercial conclu avec l’exploitant d’une résidence de tourisme classée (cf notice), la loi Pinel a maintenu, par exception, 4 hypothèses où il reste possible d’écarter la faculté de résiliation triennale… et donc de conclure un bail à durée ferme.

 

Pour certains locaux… un bail à durée ferme reste autorisé pour 3 catégories de locaux. Il s’agit d’une part des « des locaux construits en vue d’une seule utilisation », en pratique les locaux dits monovalents (ex : hôtel). Sont d’autre part concernés les « locaux à usage exclusif de bureaux ». Sont enfin visés les « locaux de stockage », tels que définis par un texte du CGI(ne pratique, les entrepôts « autonomes »).

Pour tout bail de plus de 9 ans… Tout bail régularisé d’emblée pour une durée supérieure à 9 ans peut aussi être conclu à « durée ferme », et ce quelle que soit la nature et/ou la destination des locaux loués. Pour prévoir une « durée ferme », il « suffit » donc de régulariser un bail… de 10 ans.

La limite. Un bail ferme ne peut notamment faire obstacle au droit d’ordre public, reconnu au locataire commerçant, l’associé unique d’une EURL, ou le gérant majoritaire d’une SARL, de donner congé s’il prend sa retraite (cf. notice).

 

… en y mettant les formes !

Ce à quoi il faut veiller. Comme cela a été récemment rappelé par la Cour de cassation, la régularité d’un bail à durée ferme suppose une clause par laquelle le locataire renonce à sa faculté de donner congé. Pour qu’elle puisse recevoir application, cette clause de renonciation doit être rédigée de manière « expresse, claire et non équivoque », et être dénuée de « toute incertitude » (Cass. 3e civ.14/10/2014). Tout rédacteur d’un bail doit veiller à la verrouiller (cf. modèle de clause en notice).

 

Ce à quoi il faut penser. L’accord du locataire étant indispensable pour un bail l’engageant pour une durée ferme, il peut être utile (et de bonne pratique) de négocier avec lui des contreparties, par exemple sous la forme d’une franchise de loyer.

En verrouillant une clause formalisant la renonciation du preneur à donner congé à l’issue d’une période triennale, en sagesse avec contrepartie, un bail d’une durée ferme reste possible pour certains locaux (monovalents, bureaux, entrepôts), ou si le bail est conclu pour plus de 9 ans (10 ans suffisent…)